Analiza operatu szacunkowego to zwykle rutyna tak, jak zwykle rutynowe są same operaty szacunkowe. Podobnie jak w każdej dziedzinie aktywności zawodowej tak i w tej, dla usprawnienia pracy tworzymy sobie narzędzia i algorytmy, które pracę ułatwiają. Zagrożenia związane ze stosowaniem algorytmów często zdają się być mniejsze niż niebezpieczeństwo pominięcia cech nietypowych, dotychczas nieskategoryzowanych zwłaszcza, kiedy mamy do czynienia z problemem typowym.
Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest problemem typowym. Operat szacunkowy jest na obu etapach tego postępowania jedynie dowodem na zmianę wartości nieruchomosci użytkowanej wieczyście a ujawniona nim wartość stanowi podstawę ustalenia opłaty i to właśnie w kierunku podważenia wiarygodności operatu zwykle zmierzają zarzuty użytkownika wieczystego; formalna strona oświadczenia woli jest rzadziej podważana – moim zdaniem niesłusznie, ale to już inny temat.
„Algorytmiczna” analiza ostatniego z takich operatów wskazała, że w kategorii wycen sporządzonych na warunkach przetargowych jest on wykonany stosunkowo starannie. Wszystkie założenia, dane i wyniki spójne, współczynniki zmienności sensowne choć jak to zwykle bywa, „spod dużego palca”, obliczenia poprawne i nawet wsteczna analiza wyniku daje jako tako zadowalający efekt. A jednak coś w opracowaniu skrzypi, tylko na pierwszy rzut oka nie wiadomo co. Wartość niby się zgadza, ale przeliczona na wysokość opłaty za przedmiotową nieruchomość daje absurdalny wynik.
Wczoraj do algorytmu dopisałem sprawdzenie poprawności obliczeń w wypowiedzeniu z uwzględnieniem obowiązującej dla nieruchomości stawki procentowej.
